삼성전자, 연 1.5% 사내 주거대출 시행 최대 5억원 가능…무주택 임직원 대상 주택 매매·전월세 지원…DSR 규제 미적용 다만 1순위 근저당 설정…추가 대출 한계 삼성전자가 노사 임금협약에 따라 임직원들의 주거비 부담을 획기적으로 낮추기 위한 사내 주거안정대출 제도를 본격적으로 시작한다. 연 1.5%라는 파격적인 초저금리에 더해 금융권의 강력한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용받지 않는 구조가 알려지며 직장인 커뮤니티와 부동산 시장이 크게 들썩이고 있다. 그러나 회사가 대출 실행 시 1순위 근저당권을 설정함에 따라 시중은행을 통한 추가 담보대출 한도가 대폭 줄어들 수밖에 없어 당초 일각에서 우려했던 '초고레버리지 자금 조달'이나 '대출 규제 우회 편법'으로 활용되기에는 제약이 있을 전망이다. 삼성전자는 19일 임직원 대상 사내 대출 페이지를 열고 주거안정대출의 구체적인 신청 요건과 운영 방안을 안내했다. 해당 제도는 지난 5월27일 체결된 노사 임금협약에 따라 마련됐으며 시행 기간은 2035년까지다. 실제 대출은 오는 9월1일부터 시작된다. 최대 5억원…연 1.5% 금리지원 지원 대상은 본인과 배우자가 모두 무주택자인 삼성전자 임직원이다. 주택뿐 아니라 오피스텔과 분양권, 입주권 등을 보유한 경우에도 유주택자로 본다. 사내 부부는 1세대 1주택에 한해 대출을 받을 수 있다. 대상 주택은 25억원 이하이며 수도권과 광역시에서는 전용면적 85㎡ 이하로 제한된다. 단독·연립·다중·다세대·다가구주택도 가격과 면적 요건을 충족하면 지원받을 수 있다. 주택 매매 시 최대 5억원을 연 1.5% 금리로 빌릴 수 있으며 전세·월세·반전세 등 임대차 계약에도 이용할 수 있다. 시중은행의 주택담보대출 평균 금리가 큰 폭으로 변동할 경우에는 금리 조정을 검토할 수 있도록 했다. 대상 계약은 올해 5월27일 이후 체결된 계약이다. 다만 계약일이 그 이전이라도 잔금 지급일이 9월1일 이후라면 신청할 수 있다. 기존 주택을 보유한 임직원이 같은 날 기존 주택을 매도하고 새 주택을 구입하는 이른바 '갈아타기'도 요건을 충족하면 가능하다. 다만 분양주택은 중도금 납부 단계에서는 근저당권 설정이 어려워 지원 대상에서 제외된다. 기존 주거안정대출을 모두 갚은 뒤 자격 요건을 다시 충족하면 신규 신청도 가능하다. DSR은 비껴가지만…추가 대출은 별개 삼성전자 주거안정대출이 주목받는 이유 중 하나는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 직접 받지 않는다는 점이다. 사내대출은 금융회사가 취급하는 일반 주택담보대출과 성격이 달라 현재 DSR 규제가 직접 적용되지 않는다. 이에 부동산 커뮤니티 등에서는 "사내대출 5억원을 받고 DSR 미적용을 활용해 시중은행에서 주택담보대출을 추가로 받으면 100%에 가까운 '영끌'이 가능한 것 아니냐"는 기대감이 형성됐다 하지만 사내대출이 DSR 규제에서 제외된다고 해서 추가 대출 한도까지 늘어나는 것은 아니다. 삼성전자는 매매 대출을 실행할 때 해당 주택에 대출금의 약 110~120% 수준으로 1순위 근저당권을 설정하는 방식을 적용할 것으로 알려졌다. 5억원을 대출받으면 최대 6억원 수준의 선순위 근저당이 설정될 수 있다. 은행이 같은 주택을 담보로 추가 대출을 해줄 때는 기존 근저당권과 주택의 담보가치를 함께 따진다. 따라서 사내대출을 받았다는 이유만으로 은행에서 별도의 주택담보대출 한도가 그대로 생기는 것은 아니다. 예를 들어 15억원짜리 주택에 LTV 40%가 적용되면 담보를 기준으로 한 대출 가능액은 6억원이다. 삼성전자에서 5억원을 빌리면서 6억원 규모의 선순위 근저당이 설정된다면 추가로 활용할 수 있는 담보 여력은 제한될 수밖에 없다. 결국 사내대출 5억원에 은행 대출을 단순히 더해 주택 구입자금을 크게 늘리는 데는 한계가 있다는 의미다. 후순위 대출도 담보가치 따져야 추가 자금 마련을 위해 후순위 담보대출을 활용하는 방법도 거론된다. 후순위 담보대출은 이미 다른 채권자가 선순위 담보권을 설정한 주택을 대상으로 추가 대출을 받는 방식이다. 그러나 후순위 대출 역시 선순위 근저당을 무시하고 한도를 정하는 것은 아니다. 금융회사는 주택가격과 기존 선순위 채권을 함께 고려해 대출 가능액을 산정한다. 또 금융회사에서 받는 후순위 주택담보대출은 사내대출과 달리 금융당국의 대출 규제와 차주의 상환능력 심사를 적용받는다. 현재 수도권·규제지역 주택담보대출에는 LTV 40%가 적용되고 스트레스 DSR도 적용된다. 따라서 사내대출 5억원에 후순위 대출을 더해 부족한 주택 구입자금을 모두 마련하는 것은 현실적으로 쉽지 않을 전망이다. 사내대출의 DSR 미적용만 보고 추가 대출 여력이 크게 늘어난다고 판단해서는 안 된다는 게 금융권의 설명이다. 금융당국도 관리 필요성 주목 삼성전자의 제도는 최근 기업들의 사내 주거 대출이 가계부채 관리의 사각지대로 활용될 수 있다는 우려와 맞물려 금융시장에서도 관심을 받고 있다. 최대 5억원이라는 대출 규모와 연 1.5%라는 낮은 금리만 놓고 보면 금융권 주택담보대출과 별도로 추가적인 레버리지를 확보할 수 있는 것처럼 보일 수 있다. 그러나 1순위 근저당권 설정과 주택가격·면적 제한 등을 함께 적용하면서 실제 레버리지 효과는 상당 부분 제한될 가능성이 크다. 꼭 봐야 할 주요 뉴스 "노후 걱정 한시름 놓겠네" 65세 넘어도 정규직…...금융당국은 앞서 지난달 가계부채 점검 회의에서 기업의 사내대출에 대한 자율적인 관리 필요성을 강조하면서 삼성전자의 제도를 참고할 만한 관리 사례로 제시한 것으로 알려졌다. <ⓒ투자가를 위한 경제콘텐츠 플랫폼, 아시아경제. 무단전재 배포금지, AI 학습 및 활용 금지>