다음 달 삼성전자가 최대 5억원 규모의 사내 주택자금 대출을 시행할 예정인 가운데, 임직원들 사이에서는 이를 실제 주택 구매에 어떻게 활용할 수 있을지 관심이 커지고 있다. 최근 온라인 부동산·대출 관련 커뮤니티에는 삼성전자 사내대출을 받은 뒤 부족한 주택 구입 자금을 후순위 담보대출로 추가 조달할 수 있는지를 묻는 글까지 등장했다. 19일 업계에 따르면 삼성전자는 오는 9월 1일부터 무주택 임직원을 대상으로 주택 매매 시 최대 5억원을 연 1.5% 금리로 빌려주는 주거 안정 지원 제도를 시행한다. 대상 주택은 25억원 이하로, 수도권과 광역시에선 전용면적 85㎡ 이하 주택만 지원 대상이다. 사내대출이 관심을 받는 이유는 금리뿐만이 아니다. 회사가 자체적으로 임직원에게 빌려주는 자금인 만큼 은행권 주택담보대출과 동일한 방식으로 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용받지 않기 때문이다. 금융당국도 사내대출에 가계대출 규제를 직접 적용하기는 어렵다는 입장이다. 문제는 DSR과 담보가치는 별개라는 점이다. 삼성전자는 사내대출을 실행하면서 해당 주택에 1순위 근저당권을 설정하는 방안을 적용할 것으로 알려졌다. 대출금의 110~120% 수준으로 근저당을 설정하는 식이다. 이 경우 사내대출 5억원을 받으면 최대 6억원의 선순위 근저당이 설정될 수 있다. 사내대출이 DSR 규제를 직접 받지 않더라도, 은행에서 추가로 받을 수 있는 주담대 한도까지 그대로 확보되는 것은 아니다. 은행은 같은 주택을 담보로 대출할 때 이미 설정된 선순위 근저당을 반영해 추가 대출 가능액을 산정하기 때문이다. 금융당국 역시 삼성전자 사례를 두고 사내대출과 금융권 대출을 단순히 합산해 대출 여력을 판단해서는 안 된다는 취지의 관리 필요성을 강조해왔다. 가령 LTV 40%가 적용되는 수도권·규제지역에서 15억원짜리 주택을 산다고 가정하면 담보가치를 기준으로 한 주담대 가능액은 6억원이다. 그런데 삼성전자 사내대출 5억원을 받으면서 6억원의 선순위 근저당이 설정된다면 은행이 추가로 인정할 수 있는 담보 여력은 크게 줄어든다. 이때 등장하는 것이 후순위 담보대출이다. 선순위 채권자가 이미 담보권을 확보한 주택을 대상으로 추가 담보대출을 받는 방식이다. 다만 후순위라고 해서 선순위 근저당을 무시하고 별도의 대출 한도를 인정받는 것은 아니다. 후순위 대출을 취급하는 금융회사도 주택의 담보 가치와 선순위 채권 규모를 함께 따져 대출 가능액을 산정한다. 또 금융회사에서 받는 후순위 주담대는 사내대출과 달리 금융권의 대출 규제와 차주의 상환능력 심사 대상이 될 수 있다. 금융당국은 수도권·규제지역 주담대에 대해 담보인정비율(LTV)을 40%로 강화하고 스트레스 DSR도 적용하고 있다. 결국 사내대출로 5억원을 확보한 뒤 후순위 담보대출을 추가해 부족한 잔금을 모두 채우는 방식은 이론적으로 후순위 대출상품 자체가 존재하더라도 실제 조달 가능액은 제한적일 가능성이 크다는 게 전문가들의 설명이다. 특히 선순위 근저당 규모가 크면 후순위 금융회사가 회수할 수 있는 담보 여력이 그만큼 줄어드는 게 일반적이다. 은행권 관계자는 “사내대출이 DSR에 잡히지 않는다는 점만 보고 추가 대출 여력이 크게 생긴다고 판단해서는 안 된다”며 “선순위 근저당이 설정돼 있다면 후순위 대출을 받더라도 주택 가치에서 선순위 채권을 제외한 범위 안에서만 대출이 가능하고, 차주의 소득과 기존 부채 등을 따지는 심사도 별도로 받아야 한다”고 전했다. 삼성전자의 사내대출이 시장의 관심을 받는 것도 이 때문이다. 당초 최대 5억원의 저리 자금이 금융권 주담대와 별도로 제공되면서 사실상 대출 규제를 우회하는 수단이 될 수 있다는 우려가 제기됐지만, 선순위 근저당을 설정하면 실제 레버리지 효과는 상당 부분 제한된다. 앞서 금융당국은 지난달 가계부채 점검 회의에서 사내대출에 대한 자율관리 필요성을 강조하면서 삼성전자가 적용한 1순위 근저당권 설정과 주택가격·면적 제한 등을 기업들이 참고할 수 있는 관리 사례로 제시하기도 했다. 두나무도 최대 5억원의 사내 주택자금 대출에 1순위 근저당권을 설정하고 대상 주택을 25억원 이하·전용 85㎡ 이하로 제한하는 방향으로 제도를 손질했다. 금융업계 관계자는 “결국 삼성전자 직원에게 열리는 것은 ‘5억원의 추가 대출’이라기보다 연 1.5%의 저리 자금을 활용할 수 있는 별도의 자금원에 가까울 것”이라며 “사내대출 자체의 금리 혜택은 크지만, 이를 은행 주담대와 단순 합산하거나 후순위 대출까지 더해 자금조달 규모를 키우는 데는 담보 가치와 DSR이라는 또 다른 장벽이 놓여 있다고 봐야 한다”고 설명했다. 이어 “선순위가 회사인 경우 후순위 주담대 가능 여부 및 후순위 취급 시 LTV를 선순위 근저당 포함해 계산하는지 등을 꼼꼼하게 확인하는 것이 필요하다”고 말했다.