대출 정책 투 트랙 … 실수요자 풀고, 갭투자 막고 대출 총량 증가율 1.5%→3% 5대 시중은행 가계 대출 여력 4.3조원 → 8.6조원으로 늘어 이주비·중도금·잔금대출 물꼬 비거주 1주택자 규제 강화 내년부터 신규 전세대출 불가 기존 대출은 만기 때 연장 제한 실거주한 적 있을 땐 규제 예외 대출 총량 증가율 1.5%→3% 5대 시중은행 가계 대출 여력 4.3조원 → 8.6조원으로 늘어 이주비·중도금·잔금대출 물꼬 비거주 1주택자 규제 강화 내년부터 신규 전세대출 불가 기존 대출은 만기 때 연장 제한 실거주한 적 있을 땐 규제 예외 다만 투기 목적인 비거주 1주택자에 대해선 전세대출을 제한하는 등 일부 규제는 오히려 강화했다. 가계대출이 부동산 시장으로 과하게 흘러가 가뜩이나 상승 일로인 집값을 더욱 자극하는 것을 방지하기 위해서다. ◆ 대출 여력 확대에 조합원들 안도 13일 금융위원회가 금융권 가계대출 총량 증가율을 1.5%에서 3%로 2배 상향하면서 신축 분양 아파트 입주를 앞둔 예비 입주자와 재건축으로 머물던 집에서 잠시 떠나야 하는 정비사업장 조합원들은 일단 한숨을 돌리게 됐다. 이들은 은행이 가계대출 총량 관리를 이유로 대출 문을 급격히 좁히자 잔금대출과 이주비대출이 막히는 위기에 처해 있었다. 금융권 가계대출 총량이 늘어난 만큼 금융당국은 앞으로 각 금융사를 대상으로 가계대출 증가율 목표치를 얼마나 늘릴지 협의해나갈 예정이다. 전 금융권 총량 증대 여력이 2배 늘어난 만큼 금융사별 증액 한도 역시 약 2배씩 늘어날 것으로 금융당국은 전망했다. 이때 5대 시중은행이 올해 늘릴 수 있는 가계대출 잔액은 기존 4조3363억원에서 8조6726억원으로 늘어난다. 7월 말 기준 5대 은행은 가계대출을 6조3821억원 늘려 기존 한도로는 이미 2조원가량 초과한 상태지만, 총량이 증액되며 약 2조3000억원의 대출 여력이 새롭게 생겨난다. 금융위 관계자는 "올해 이주비·중도금·잔금대출 등으로 고통을 겪는 실수요자가 발생하지 않을 만큼 충분히 대출 여력을 늘렸다"고 말했다. ◆ 비거주 1주택자 전세대출 중단 다만 금융위는 1주택자에 대해선 대출 규제를 더욱 강화했다. 우선 '투기 목적'의 비거주 1주택에 대한 전세대출보증을 중단하기로 했다. 시행 시기는 내년 1월부터다. 금융당국은 지난 4월 다주택자·임대사업자에 대한 주택담보대출 만기 연장을 제한한 바 있다. 이번엔 대출 규제 대상을 비거주 1주택자의 전세대출로 확대한 것이다. 이는 이재명 대통령이 "이미 유주택자인데 다른 곳에 전세를 얻는 것에 굳이 대출해줘야 하나"라며 여러 차례 지적한 사안이다. 이에 따라 내년부터는 비거주 1주택자(수도권·규제지역 내 아파트)의 신규 전세대출이 불가능해진다. 이미 전세대출을 받은 비거주 1주택자는 기존 대출의 만기 연장이 제한된다. 만기가 도래하면 대출을 전액 상환해야 한다. 관심을 모았던 '투기 목적'의 구체적 내용은 '본인과 배우자가 모두 실거주한 적이 없는 경우'라고 규정했다. 부부 모두 실거주한 적이 없으면 이를 '투기'라고 본 것이다. 다만 불가피한 사정으로 실거주가 어려운 경우에 대해서는 비교적 폭넓게 예외가 인정된다. 우선 잠시라도 보유 주택에 거주한 경우 규제 대상에서 제외된다. 세입자가 있는 집을 매입(임대차계약 승계 조건부)해 임대차계약 종료 전까지 실거주할 수 없는 경우 등도 예외적으로 허용된다. 이 밖에 예외 사유로 금융당국은 각 금융회사에 마련된 여신심사위원회가 개별 사정을 판단하도록 했다. 부모 봉양, 주소 이전, 자녀 교육 등의 사정은 웬만하면 규제 대상에서 제외될 것으로 당국은 예측하고 있다. 금융당국은 수도권·규제지역에 아파트를 보유한 1주택자가 받은 전세대출 규모를 9조3000억원, 6만건으로 추산하고 있다. 금융위 관계자는 "여러 예외 사항을 적용하면 실제 규제 대상은 드물 것"이라고 말했다. ◆ 1주택자 전세대출 보증비율 축소 1주택자의 전세대출 보증비율도 축소된다. 현행 '수도권·규제지역 80%, 이외 지역 90%'에서 1주택자에 한해 수도권·규제지역은 70%, 이외 지역은 80%로 10%포인트씩 줄어든다. 작년 6·27 대책으로 보증비율은 90%에서 80%(수도권·규제지역)로 낮아졌다. 연이어 나온 9·7 대책으로 보증금액 자체도 2억원으로 제한됐다. 전세보증금 4억원인 주택을 임차하려는 1주택자의 대출 수요가 3억원이라고 가정하면 6·27 대책 전에는 보증비율 90%가 적용돼 보증부 대출로 2억7000만원을 조달할 수 있었다. 그러나 6·27 대책으로 보증비율이 80%로 낮아지면서 대출 가능액은 2억4000만원으로 줄었다. 이후 9·7 대책으로 보증한도가 2억원으로 제한되면서 실제 보증부 대출 가능액은 1억6000만원까지 감소했고, 이에 따라 필요한 자기 자금은 2억4000만원으로 불어났다. [김혜란 기자 / 연규욱 기자 / 박인혜 기자]